商品房预售时会遇到哪些法律问题？
商品房预售时会遇到哪些法律问题？
发布时间：2025-07-21 10:03:46
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答案：商品房预售会遇到下列法律问题：
（1）合同订立与风险防范。
①商品房预售合同是当事人双方约定，由出卖人在规定的期间内建成房屋并将其所有权转移给买受人，买受人应预先支付一定价款的协议。
合同的内容如何确定，是订立合同的一个最重要的问题。因为订立合同就是要设立、变更、终止民事权利义务关系，涉及享受哪些权利，应当履行什么义务，关系到合同当事人的利益和订立合同的目的，只有对合同内容协商一致，合同才能成立。
一般而言，买卖、委托、租赁等合同的内容应包括：当事人、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决的方法等。
合同的订立，必然经过要约、承诺两个步骤。要约是希望和他人订立合同的意思的表示，内容必须具体明确。而承诺是受要约人同意要约的意思的表示，承诺的内容应当与要约的内容一致。
如有实质性变化，则为新要约。例如：
王某提出要购买已看中的一套房，房产开发商告知有购房意愿者可预先登记并留下联系地址。后王某被告知该套房已被他人购买，可另挑一套，王某之妻应房产开发商的邀请前往购房，因拿不定主意，双方没有签订房屋买卖合同，但她被要求预交现金5000元，作为今后购房之定金。房产开发商收下后，开了一张“收到王某先生交来购房定金人民币5000元”的收条给王某之妻。后因王某坚持购买原先看中的那一套，双方发生纠纷，诉至法院。
原告王某向被告登记购房时提出了要约，但未得到承诺，随后虽交款给被告，但买卖之标的物没有确定，双方未能签订合同，缺乏买卖合同的形式要件，合同没有成立。故原告的诉讼请求不应得到支持，而只应责令房产开发商返还王某5000元并按银行利率计息赔偿损失。
②房产开发商在广告中承诺的法律约束力。房产开发商在推销楼盘时，通常会制作精美的宣传册，或通过当地传媒进行宣传。广告中会列明许多承诺：如租金回报、回购的保证，提供银行贷款的承诺，对物业的装修标准、主要设施、周围环境的陈述，等等。这些内容往往并未出现在双方随后所签订的《预售契约》中，买卖双方的纠纷也因此而产生。根据《房地产广告发布暂行规定》的有关条款，房地产广告应当遵守许多明确具体
的限制性规定，如“不得以所需时间来表示距离”、“房地产广告涉及内部结构、装饰装修的，应当真实、明确”等，对违反上述规定的房地产广告，《房地产广告发布暂行规定》也作了相应的处罚措施，但对广告的内容是否可以认定为预售方对买主的承诺，尚未有明确的法律规定。
以民法原理言之，广告属于要约邀请，而不属于要约本身，最终认定双方的权利义务，应当以双方签订的正式合同为准，但这并不是说房产开发商就可以随意在广告中作任何不负责任的宣传而不受约束。一般认为，广告中的内容虽然未规定在预售契约中，但买主作出认购决定是受到广告中承诺的影响，房产开发商不能仅仅以其承诺未在合同中出现而推卸责任。如果广告中包括使合同成立的确定性内容，即使未见之于合同正本，也应当视为合同的要约而加以认定。
③预售合同登记的作用。《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中均规定，在预售合同签订后30天内，预售人应当持预售合同前往有关部门办理登记备案手续。经过登记，即标志该预售合同完全生效，受到法律的完全保护。上海市的有关规定对预售合同的登记备案手续为：房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构的书面通知当事人领取登记备案的预售合同。
对商品房预售合同实行登记，是国家主管部门为了加强对房地产开发经营的管理而采取的一项措施。未作登记，容易引发一系列纠纷，如一房两卖，房产开发商将已预售出的房产再行抵押等。为防止房产开发商逃避法律监管，保障购房者的权益，对这类合同应按效力待定的合同处理，责令义务人补办有关手续。但如果预售方将已预售的商品房又售与第三人，且后者的预售合同办理了登记备案手续，则未办理登记的预购人对所购房
屋的权利不能对抗第三人，因为已办理登记的预售合同具备了合同成立的实质和形式要件，应受到法律全面完整的保护。否则，法律规定办理登记备案手续便没有任何实质意义。
（2）合同的履行与违约责任。
①要看清楚房产开发商延迟交楼的免责事由。在我们遇到的商品房预售纠纷中，半数以上是由于房产开发商延迟交楼所致。买方在预付了部分甚至全部房款后，迟迟拿不到房，也得不到合理的解释和赔偿，因而产生纠纷。房产开发商对其延迟交楼或不能交付的行为，常以不可抗力为由主张免责。而延迟交付的真正原因，却大多是由于房产开发商的资金不能及时到位，或施工中出现问题所导致。但为免除自身责任，房产开发商常常找出一系列理由为其延期一年甚至更长时延迟交付的理由，如因市政建设、铺设管线等影响工程进度，因城市电力不足影响工期，恶劣天气导致不能施工，等等。
上列原因，我们认为是不符合不可抗力的定义的。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观现象。上述事件有的是签订合同时可以预见的，如当地的电力供应情况；有的是可以克服的，如国家公休日的变动，加班即可补救，并非不可抗力。至于天气因素，究竟达到何种程度可以成为不可抗力，房产开发商起码应提供气象部门的有关证明材料。
房产开发商在拟订商品房预售合同时，均会不同程度地增加其延期交房的免责事由，通常包括：施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决；预售方不能控制的其他因素，例如，政府配套设施工程的批准及安装延误，建筑商的迟延等。对于这些免责事由应当允许购房者提出异议，与卖方协商，卖方不能强迫买方接受这些免责条款，否则买方有权拒绝签订预售合同。
②违约金与赔偿金的关系。先看一个案例：
王某购买一套住宅，付清首期房价款后，向银行申请按揭。双方在《房地产预售契约》中约定，预售方逾期交楼，每日按已交付的房价款的千分之一支付违约金；但房产开发商又在《补充协议》中约定，违约金不能超过总房价款的千分之三。后来，房产开发商逾期175天交楼，根据该《补充协议》，房产开发商仅承担总房价款的千分之三的违约责任。王某不服，向法院起诉，法院作出终审判决，房产开发商在支付总房价款的千分之三
的违约金后，由于违约金不足实际造成的损失，应参照同时间、同地段的商品房租金继续承担赔偿责任，而租金难以认定，便就应按总房价款的每日万分之五支付赔偿金。
按上海市的有关规定：未按时交房或未按时支付房价款，均属违约行为。违约金数额应当在转让合同中约定。转让合同中未作约定的，按照规定的标准确定违约金。因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
③标的物所有权移转与风险责任。标的物所有权何时转移与风险责任是买卖合同的关键问题。房屋买卖合同，只有在房地产管理部门办理登记手续后，所有权才发生转移。有的房产开发商为了促销，将首期中20%的房价款借给购房者，以便购房者办理银行按揭手续，并约定在购房者未支付这笔款项之前，标的物的所有权仍属于出卖人，这实际是附条件合同，只有在购房者按约定支付价款或其他约定义务时，房屋的所有权才发生转移。这就是所有权保留原则的妥当运用。
房屋意外风险的责任是指买卖合同订立后，发生不是属于当事人双方的故意或过失而造成的标的物的毁损、灭失由谁承担的问题，这是房屋买卖合同履行过程中可能产生、需要解决的一个问题。我国《合同法》规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。”但因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，或者出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，那么买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。因为这是买受人违约未能交付而造成的。
④物业交付日期的确定。房产开发商大多以发出入伙通知书之日作为交房日期，以此为准收取水电及物业管理费，或计算延期交楼的补偿。在发出入伙通知时，有的工程取得了竣工验收合格证明，但也有的根本未通过验收，向买主发出收楼通知，只是为了免除延期交楼的责任。
在受理这类案件时，对房产开发商未取得竣工验收合格证明的，我们会提醒买主有权拒绝收楼，但也有不少案例显示，房产开发商已提供了盖满施工单位、承建单位、质量验收部门检验合格的印章的竣工证明，而实际却根本未能达到入住标准。买主为此诉诸法院，但在法院介入调查之前，工程却已完工。买主向法院提呈的自行取得的证据如照片、录像带等，是否能作为法律意义上的证据。一般认为，法院在受理这类案件时，如确能证
明房屋存在明显未完工情况，便有理由对任何部门出具的竣工合格证书提出质疑。现行有关竣工验收的证明主要有：规划局出具的《建设工程规划验收合格证》；质检站出具的《建筑工程质量认定书》；根据建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工验收管理办法》的规定，经主管部门最后进行竣工综合验收后，房产开发商才能以《综合验收合格证》发出入伙通知。
如此计算交付日期，也是判断预售商品房风险责任的标准，即在交付前，房产开发商应承担物业的风险责任。相应的物业管理费，也应在交付后计收。
⑤实测面积与约定面积误差的处理。在商品房的预售合同中，均会对房屋建筑面积有所约定。当房屋建成后，实际测得面积与预测面积一般又会有误差。多数预售合同往往规定，在实测面积与预测面积误差不超过一定的限度（一般在1%至3%之间）时，双方会对此误差忽略不计；超过或低于该限度的部分，需补交或退回相应的房价。合同中这样的规定往往会导致日后的纠纷。
有的买主投诉：房产开发商通知他们，因房屋实际测得面积超出预测面积的10%（有的甚至高达20%），要求买方根据合同规定，补交多出面积的房款。买主无奈地说，面积不知多在哪里，也不知他们是如何计算的，为什么会多出一整间房屋的面积。
买主在签署预售合同时，面积和价格是其决定选购该产业的因素之一。当房屋的实测面积超出预测面积的比例过高时，对买主而言，已不完全是他签订合同时所要求的标的物，即该合同中的标的物这项内容需要作出部分变更。根据《合同法》的规定，合同内容一旦需要变更，需双方协商一致。若买主不接受此项变更，则应当有权要求解除原预售合同，退还所预付的房款，并要求合理的利息补偿。广州市的《商品房预售合同》就作出了这样的规定：误差在1%以内，双方互不补差；1%~5%之间，多退少补；误差在5%以上，允许购房者作出选择，可以解除合同；若房产开发商执意出售，应将多出的面积无偿送给购房者，以保护消费者的合法权益。
上海市的《房地产转让办法》规定为：预售商品房交付时，出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况，应当区分各种原因分别处理。
①因分摊房屋公用部位而造成建筑面积增减的，按市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准，预售合同约定的转让总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。分摊房屋公用部位的建筑面积，按市房地局制定的（1996）489号文《上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。
②因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术误差原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的转让总价格不变。
③因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的，根据预售当事人的约定处理。房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由开发企业承担违约责任。
④除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人，但预售合同另有约定的，从其约定。
（1）合同订立与风险防范。
①商品房预售合同是当事人双方约定，由出卖人在规定的期间内建成房屋并将其所有权转移给买受人，买受人应预先支付一定价款的协议。
合同的内容如何确定，是订立合同的一个最重要的问题。因为订立合同就是要设立、变更、终止民事权利义务关系，涉及享受哪些权利，应当履行什么义务，关系到合同当事人的利益和订立合同的目的，只有对合同内容协商一致，合同才能成立。
一般而言，买卖、委托、租赁等合同的内容应包括：当事人、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决的方法等。
合同的订立，必然经过要约、承诺两个步骤。要约是希望和他人订立合同的意思的表示，内容必须具体明确。而承诺是受要约人同意要约的意思的表示，承诺的内容应当与要约的内容一致。
如有实质性变化，则为新要约。例如：
王某提出要购买已看中的一套房，房产开发商告知有购房意愿者可预先登记并留下联系地址。后王某被告知该套房已被他人购买，可另挑一套，王某之妻应房产开发商的邀请前往购房，因拿不定主意，双方没有签订房屋买卖合同，但她被要求预交现金5000元，作为今后购房之定金。房产开发商收下后，开了一张“收到王某先生交来购房定金人民币5000元”的收条给王某之妻。后因王某坚持购买原先看中的那一套，双方发生纠纷，诉至法院。
原告王某向被告登记购房时提出了要约，但未得到承诺，随后虽交款给被告，但买卖之标的物没有确定，双方未能签订合同，缺乏买卖合同的形式要件，合同没有成立。故原告的诉讼请求不应得到支持，而只应责令房产开发商返还王某5000元并按银行利率计息赔偿损失。
②房产开发商在广告中承诺的法律约束力。房产开发商在推销楼盘时，通常会制作精美的宣传册，或通过当地传媒进行宣传。广告中会列明许多承诺：如租金回报、回购的保证，提供银行贷款的承诺，对物业的装修标准、主要设施、周围环境的陈述，等等。这些内容往往并未出现在双方随后所签订的《预售契约》中，买卖双方的纠纷也因此而产生。根据《房地产广告发布暂行规定》的有关条款，房地产广告应当遵守许多明确具体
的限制性规定，如“不得以所需时间来表示距离”、“房地产广告涉及内部结构、装饰装修的，应当真实、明确”等，对违反上述规定的房地产广告，《房地产广告发布暂行规定》也作了相应的处罚措施，但对广告的内容是否可以认定为预售方对买主的承诺，尚未有明确的法律规定。
以民法原理言之，广告属于要约邀请，而不属于要约本身，最终认定双方的权利义务，应当以双方签订的正式合同为准，但这并不是说房产开发商就可以随意在广告中作任何不负责任的宣传而不受约束。一般认为，广告中的内容虽然未规定在预售契约中，但买主作出认购决定是受到广告中承诺的影响，房产开发商不能仅仅以其承诺未在合同中出现而推卸责任。如果广告中包括使合同成立的确定性内容，即使未见之于合同正本，也应当视为合同的要约而加以认定。
③预售合同登记的作用。《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中均规定，在预售合同签订后30天内，预售人应当持预售合同前往有关部门办理登记备案手续。经过登记，即标志该预售合同完全生效，受到法律的完全保护。上海市的有关规定对预售合同的登记备案手续为：房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构的书面通知当事人领取登记备案的预售合同。
对商品房预售合同实行登记，是国家主管部门为了加强对房地产开发经营的管理而采取的一项措施。未作登记，容易引发一系列纠纷，如一房两卖，房产开发商将已预售出的房产再行抵押等。为防止房产开发商逃避法律监管，保障购房者的权益，对这类合同应按效力待定的合同处理，责令义务人补办有关手续。但如果预售方将已预售的商品房又售与第三人，且后者的预售合同办理了登记备案手续，则未办理登记的预购人对所购房
屋的权利不能对抗第三人，因为已办理登记的预售合同具备了合同成立的实质和形式要件，应受到法律全面完整的保护。否则，法律规定办理登记备案手续便没有任何实质意义。
（2）合同的履行与违约责任。
①要看清楚房产开发商延迟交楼的免责事由。在我们遇到的商品房预售纠纷中，半数以上是由于房产开发商延迟交楼所致。买方在预付了部分甚至全部房款后，迟迟拿不到房，也得不到合理的解释和赔偿，因而产生纠纷。房产开发商对其延迟交楼或不能交付的行为，常以不可抗力为由主张免责。而延迟交付的真正原因，却大多是由于房产开发商的资金不能及时到位，或施工中出现问题所导致。但为免除自身责任，房产开发商常常找出一系列理由为其延期一年甚至更长时延迟交付的理由，如因市政建设、铺设管线等影响工程进度，因城市电力不足影响工期，恶劣天气导致不能施工，等等。
上列原因，我们认为是不符合不可抗力的定义的。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观现象。上述事件有的是签订合同时可以预见的，如当地的电力供应情况；有的是可以克服的，如国家公休日的变动，加班即可补救，并非不可抗力。至于天气因素，究竟达到何种程度可以成为不可抗力，房产开发商起码应提供气象部门的有关证明材料。
房产开发商在拟订商品房预售合同时，均会不同程度地增加其延期交房的免责事由，通常包括：施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决；预售方不能控制的其他因素，例如，政府配套设施工程的批准及安装延误，建筑商的迟延等。对于这些免责事由应当允许购房者提出异议，与卖方协商，卖方不能强迫买方接受这些免责条款，否则买方有权拒绝签订预售合同。
②违约金与赔偿金的关系。先看一个案例：
王某购买一套住宅，付清首期房价款后，向银行申请按揭。双方在《房地产预售契约》中约定，预售方逾期交楼，每日按已交付的房价款的千分之一支付违约金；但房产开发商又在《补充协议》中约定，违约金不能超过总房价款的千分之三。后来，房产开发商逾期175天交楼，根据该《补充协议》，房产开发商仅承担总房价款的千分之三的违约责任。王某不服，向法院起诉，法院作出终审判决，房产开发商在支付总房价款的千分之三
的违约金后，由于违约金不足实际造成的损失，应参照同时间、同地段的商品房租金继续承担赔偿责任，而租金难以认定，便就应按总房价款的每日万分之五支付赔偿金。
按上海市的有关规定：未按时交房或未按时支付房价款，均属违约行为。违约金数额应当在转让合同中约定。转让合同中未作约定的，按照规定的标准确定违约金。因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
③标的物所有权移转与风险责任。标的物所有权何时转移与风险责任是买卖合同的关键问题。房屋买卖合同，只有在房地产管理部门办理登记手续后，所有权才发生转移。有的房产开发商为了促销，将首期中20%的房价款借给购房者，以便购房者办理银行按揭手续，并约定在购房者未支付这笔款项之前，标的物的所有权仍属于出卖人，这实际是附条件合同，只有在购房者按约定支付价款或其他约定义务时，房屋的所有权才发生转移。这就是所有权保留原则的妥当运用。
房屋意外风险的责任是指买卖合同订立后，发生不是属于当事人双方的故意或过失而造成的标的物的毁损、灭失由谁承担的问题，这是房屋买卖合同履行过程中可能产生、需要解决的一个问题。我国《合同法》规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。”但因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，或者出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，那么买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。因为这是买受人违约未能交付而造成的。
④物业交付日期的确定。房产开发商大多以发出入伙通知书之日作为交房日期，以此为准收取水电及物业管理费，或计算延期交楼的补偿。在发出入伙通知时，有的工程取得了竣工验收合格证明，但也有的根本未通过验收，向买主发出收楼通知，只是为了免除延期交楼的责任。
在受理这类案件时，对房产开发商未取得竣工验收合格证明的，我们会提醒买主有权拒绝收楼，但也有不少案例显示，房产开发商已提供了盖满施工单位、承建单位、质量验收部门检验合格的印章的竣工证明，而实际却根本未能达到入住标准。买主为此诉诸法院，但在法院介入调查之前，工程却已完工。买主向法院提呈的自行取得的证据如照片、录像带等，是否能作为法律意义上的证据。一般认为，法院在受理这类案件时，如确能证
明房屋存在明显未完工情况，便有理由对任何部门出具的竣工合格证书提出质疑。现行有关竣工验收的证明主要有：规划局出具的《建设工程规划验收合格证》；质检站出具的《建筑工程质量认定书》；根据建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工验收管理办法》的规定，经主管部门最后进行竣工综合验收后，房产开发商才能以《综合验收合格证》发出入伙通知。
如此计算交付日期，也是判断预售商品房风险责任的标准，即在交付前，房产开发商应承担物业的风险责任。相应的物业管理费，也应在交付后计收。
⑤实测面积与约定面积误差的处理。在商品房的预售合同中，均会对房屋建筑面积有所约定。当房屋建成后，实际测得面积与预测面积一般又会有误差。多数预售合同往往规定，在实测面积与预测面积误差不超过一定的限度（一般在1%至3%之间）时，双方会对此误差忽略不计；超过或低于该限度的部分，需补交或退回相应的房价。合同中这样的规定往往会导致日后的纠纷。
有的买主投诉：房产开发商通知他们，因房屋实际测得面积超出预测面积的10%（有的甚至高达20%），要求买方根据合同规定，补交多出面积的房款。买主无奈地说，面积不知多在哪里，也不知他们是如何计算的，为什么会多出一整间房屋的面积。
买主在签署预售合同时，面积和价格是其决定选购该产业的因素之一。当房屋的实测面积超出预测面积的比例过高时，对买主而言，已不完全是他签订合同时所要求的标的物，即该合同中的标的物这项内容需要作出部分变更。根据《合同法》的规定，合同内容一旦需要变更，需双方协商一致。若买主不接受此项变更，则应当有权要求解除原预售合同，退还所预付的房款，并要求合理的利息补偿。广州市的《商品房预售合同》就作出了这样的规定：误差在1%以内，双方互不补差；1%~5%之间，多退少补；误差在5%以上，允许购房者作出选择，可以解除合同；若房产开发商执意出售，应将多出的面积无偿送给购房者，以保护消费者的合法权益。
上海市的《房地产转让办法》规定为：预售商品房交付时，出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况，应当区分各种原因分别处理。
①因分摊房屋公用部位而造成建筑面积增减的，按市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准，预售合同约定的转让总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。分摊房屋公用部位的建筑面积，按市房地局制定的（1996）489号文《上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。
②因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术误差原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的转让总价格不变。
③因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的，根据预售当事人的约定处理。房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由开发企业承担违约责任。
④除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人，但预售合同另有约定的，从其约定。
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